来源:深港楼市、深圳商报

原标题:真来了!传港府已敲定空置税征收方案

针对已落成但仍未售出的一手楼货尾单位数目显著上升,香港当局一直研究征收物业空置税。据《星岛日报》引述消息指,香港当局已作出最后决定,会针对新落成单位推出一手楼空置税,更快将公布细节。

据了解,当局属意以一刀切方式执行,意味新税项将会适用于所有空置的一手盘,而政府亦计划以差饷机制征收一手楼空置税,即落成后一段年期仍未出售的一手楼,需要缴交以倍计的差饷。

财政司司长陈茂波上周初出席立法会 *** 事务委员会会议时,透露运输及房屋局研究一手楼空置税已进入尾声,更有曾接触他的议员形容只是「等紧决定」。据悉,当局近日已有最后定案,将会针对新落成单位而推出空置税,更会即将公布细节。

財经事务及库务局局长刘怡翔指,住宅属民生需要,并不是炒卖工具

空置税酝酿推出期间,市场一直有意见认为,豪宅买家对价格敏感度低,空置税对豪宅销售影响有限。但据了解,当局经研究后,打算以一刀切方式执行,意味新税项将划一适用于大、中、小型的空置新盘。

至于执行方式,据知政府打算以差饷机制征收,即落成后一段年期仍未出售的一手楼,要缴交以倍计的差饷。虽然有关措施遭到立法会商界议员的反对,但估计可获立法会大部分议员的支持。

运房局近日公布的资料显示,截至今年三月底,已落成但仍未售出的一手楼单位有九千个,其中有二千个单位早于2011年至2015年落成,另有五千个单位于2017年落成,令当局决意推出空置税,防止发展商囤积,并增加市场供应。

中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量表示,差饷物业估价署现时一直采用的「应课差饷租值」,是假设物业在指定估价日期空置出租时可得的年租,但一般以二手单位的出租情况来厘定。

他指出,由于本港并没有真正的一手楼租盘市场,关注计画引入的空置税若以差饷机制征收,其实际征收水平应如何厘定,led视频素材。但他认为,有关方式或可减少、甚至是避免修例,相对上可以较快落实。

【观察】楼市辣招未必治本

香港楼价近年持续上扬,在热钱涌入推动下,年均升幅达13.7%,今年截至5月底又升8%,反映政府双辣招(双倍印花税、买家印花税)边际效应逐年递减。参考最新公布数据:中原城市领先指数已升穿去年高位178点,最新报181.58点,其中:「大小单位」领先指数,及「大型屋苑」领先指数均接近182点,反映香港整体楼市保持畅旺。

在供求关系失去平衡的当下,香港楼价持续上升成为市场普遍预期,目前香港每年住宅需求最少2万个单位,自上届政府开始,在多方觅地增加建屋供应的情况下,政府虽有长远规划目标,争取年供应量达到2万个单位或以上,但现时每年也只能供应1.8万个单位。随着上月美国失业率降至18年新低,为美联储持续加息开启了绿灯,香港也将跟随加息。

同时因中美贸易摩擦问题短期难以平息,恒指亦在3万点高位胶着,以及「特金会」令东北亚局势充满变数,都给香港未来楼市和股市带来诸多风险和隐忧。

港府研议空置税

有鉴于此,特区政府为了保持香港楼市与经济的稳定,必须未雨绸缪。新的调控楼市辣招也在研判之中,近日财政司司长陈茂波在出席立法会答辩时指出:由去年12月底至今年3月底,本港已新建但未出售的一手楼盘(空置)单位已达9000个。

而整体楼价也上升了7%,相较于1997年亚洲金融危机高峰时更高出117%(1倍多)。且港楼一手空置率已升达50%,显示楼价风险持续攀升。因此,「空置税」的研究开征,成为港府未来调控楼价的焦点。陈茂波表示「有关空置税的研究结果就快公布」。

开征「空置税」是各国政府调节楼市的国际惯例,欧美经济体惯常用之。如:法国房屋若空置超过两年,将开征空置税,首年10%,次年12.5%,第三年15%,依次累进;荷兰政府有权拆除空置超过12个月的房屋;英国居民若购买第二套房须征重税(首两年内可豁免);美国若居所或商业物业空置也须征收5%至10%的物业税。

可见,香港过去对楼价的调控政策更多是借鉴了英国的经验。

增供应方能治本

针对香港现实的经济特征,楼价持续上涨主要因土地和建屋用地供应短缺,而加剧供需矛盾的上升。香港拥有1060多平方公里的土地面积,山地郊野居多,能开发的近30%的土地,基本是70年代以来填海造地而得,如今基本饱和,土地供应可谓捉襟见肘。

根据港府规划,未来土地开发供应的重点将在新界东(大屿山区)、新界西(元朗区)和新界东北(古洞北、粉岭北),而这些区域大部分土地早年已被几大私营发展商收购囤积,农地价格近5年已升1至3倍(400至1200港元/平方尺)。

政府若回购开发,成本也将十分高昂,因此近期有建议以「公私合营」的方式同政府合作开发新界楼宇,此举可通过政府之手完成对新界农地的开发,不过就有可能进一步推高楼价(目前一手楼价已破2万/平方英尺),亦会令政府陷入财政困境的被动局面。

因此,针对香港长期保持「低税率自由港」的竞争环境而言,开征新税项必须慎重研处,应注重税负公平与累进调节。早年前财政司司长唐英年也曾提出开征「销售税」(GST)的动议,最后却无疾而终。

未来港府调控楼价的关键还在于:尽快研究规划拓展香港的经济地理空间,一是要科学规划填海扩地1万公顷,新界郊野公园周边开发3000公顷,以及善用政府能支配的边境禁区2800多公顷土地,尽快建成新的市镇中心。

二是要紧紧抓住「大湾区经济圈」发展机遇,创造条件深化「粤港澳」经济合作与法律、金融、生活消费方式的全面对接,鼓励本港年轻人跨境就业安置,以缓解本地房屋供应压力。实实在在扩充政府土地供应,才是解决香港楼价泡沫的核心所在。文|健元

本期编辑:邱阁主

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